Príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Ako o ňom účtovať a ako si legálne uplatniť oprávnené daňové výdavky

Príjem z prenájmu  nehnuteľnosti 

Ako o ňom účtovať a  ako si legálne uplatniť oprávnené daňové výdavky 

Na úvod musím uviesť, že ja sám nie som daňový poradca a teda ani nie som oprávnený podávať daňové poradenstvo. Informácie, ktoré zhrniem v tomto blogu, sú verejné dostupné. 

 Tieto informácie som sa rozhodol zhrnúť na jedno miesto aby boli prehľadnejšie a zrozumiteľnejšie.

 

Obdobie od januára až do konca marca patrí každoročne medzi sumarizovanie našich zdaniteľných príjmov a starosti s tým, kto nám môže spracovať ročné zúčtovanie dane , prípadne či si máme vypracovať daňové priznanie sami.

V prvom rade si povedzme, že za rok 2022 má povinnosť podať daňové priznanie , respektíve ročné zúčtovanie dane každá osoba, ktorá v roku 2022 presiahla výšku celkových zdaniteľných príjmov viac ako 2 289,63 eur ( myslí sa tým súčet všetkých zdaniteľných príjmov ( zo zamestnania, z podnikania, z predaja nehnuteľnosti ( nie vždy ) , z prenájmu nehnuteľnosti a iných príjmov. ).

Ako to teda je ?

Ak občan za minulý rok prenajímal nehnuteľnosť, nemôže si u zamestnávateľa požiadať o ročné zúčtovanie dane. 

Musí si vykonať daňové priznanie sám, respektíve, nechať si ho vypracovať účtovníkom.  Na základe tejto skutočnosti mu zamestnávateľ  vystaví potvrdenie o zdaniteľných príjmoch zo závislej činnosti ( zo zamestnania) . Toto potvrdenie budete potrebovať ako povinnú prílohu do daňové priznania.

Prenajímateľ sa totiž definuje ako zdaniteľná osoba  ( každý prenajímateľ má zákonnú povinnosť registrovať sa k DIČ – daňovému identifikačnému číslu najneskôr do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, kedy začal prenajímať svoju alebo aj cudziu nehnuteľnosť na zmluvnom základe ). DIČ z neho robí zdaniteľnú osobu. 

Tieto príjmy vstupujú do daňového priznania podľa §.6 ods.3. a definujú sa ako pasívne príjmy ( príjem zo závislej činnosti je tzv. aktívny príjem )

V praxi sa stretávam s tým, že daňovník – prenajímateľ netuší ako postupovať, ako účtovať o príjmoch z prenájmu, ako zaúčtovať preplatky a nedoplatky, čo sú daňovo uznateľne výdavky. Rovnako netuší, do ktorého oddielu daňového priznania tieto príjmy vstupujú.

V zásade, každý prenajímateľ má voľbu, ako bude o nehnuteľnosti účtovať. Má dve možnosti, pričom jedna sa zásadne líši od druhej.

Nehnuteľnosť ( majetok )  – nezaradená v obchodnom majetku a zaradená v obchodnom majetku. 

Nech vás nepletie ten pojem obchodný majetok  ( ďalej len OM ). Totiž aj prenajímateľ – zdaniteľná osoba s DIČ má možnosť takto účtovať, bez nutnosti mať za týmto účelom živnosť.

Takže aký je rozdeľ ? 

Zásadný. Ak prenajímame bez toho, aby sme nehnuteľnosť mali zaradenú v OM, môžeme si uplatniť len základné výdavky priamo súvisiace s prevádzkou nehnuteľnosti , aké to sú, sa dočítate na webe finančnej správy :

https://podpora.financnasprava.sk/639339-V%C3%BDdavky-pri-pren%C3%A1jme-nehnute%C4%BEnosti-nezaradenej-do-obchodn%C3%A9ho-majetku-

 Naopak, pri nehnuteľnosti zaradenej do OM si môže prenajímateľ dať do výdavkov okrem tých  základných, aj napríklad poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, ale čo skutočne zásadne poníži základ dane a vie ho dostať niekedy až na nulu, sú úroky z hypotéky ( podmienka je, že táto hypotéka musí mať priamy súvis s nehnuteľnosťou, ktorú prenajímate a odpisy nehnuteľnosti.

https://podpora.financnasprava.sk/499606-V%C3%BDdavky-pri-pren%C3%A1jme-nehnute%C4%BEnosti-zaradenej-do-obchodn%C3%A9ho-majetku

Odpis nehnuteľnosti zásadne poníži základ dane, nevyhnutnej na výpočet daňovej povinnosti.

Ak napríklad zaradíte nehnuteľnosť do OM, ktorej vstupná cena z kúpnopredajnej zmluvy je 130 000 €, ročný odpis je v sume 3250€ .  Tento odpis si môžete odpisovať po dobu 40 rokov.

Predstavme si modelovú situáciu.

Prenajímateľ A a prenajímateľ B prenajímajú každý svoj byt o rovnakej nadobúdacej cene 130 000€ .

Obaja si na svoje byty vzali hypotekárny úver, z ktorého ročne zaplatia na úrokoch 1200€.

Byt prenajímajú obaja za rovnakú sumu a to 600€ mesačne  a to pod dobu celého predošlého roku.

Základne  oprávnené náklady ktoré sa dajú použiť ako daňovo uznateľné výdavky majú na mesačnej báze obaja v sume 180€ ( správcovský poplatok, paušálne platby za energie, internet, káblová televízia )

 

Prenajímateľ A mal príjem z prenájmu za minulý rok 600€ x 12 = 7200€

Príjmy z prenájmu sú oslobodené ročne na daňovníka v sume 500€, takže prenajímateľ A si odpočíta z príjmu 500€ a jeho príjem je teda 6700€

Základné  oprávnené  výdavky za celý rok mal vo výške 180€ x 12 = 2160€

Keďže si ale uplatnil daňovú úľavu 500€, musí rovnakým koeficientom ponížiť aj svoje výdavky.

Na to slúži tento prepočet – 7200-500=6700:7200= 0,93 x 2160 = 2010€

Takže prenajímateľ A mal ponížený príjem z prenájmu 6700€ – oprávnené výdavky ponížene koeficientom 2010€.

Základ dane z tohto príjmu je teda 4690€ z toho 19% daň z príjmu je 891,10€

 

Poďme sa ale teraz pozrieť na prenajímateľa B, ktorý prenajíma identickú nehnuteľnosť, s rovnakým príjmom a rovnakými základnými oprávnenými výdavkami, na rozdiel od prenajímateľa A sa ale tento prenajímateľ B rozhodol, že svoju nehnuteľnosť zaradí do OM a tak sa bude aj o nej účtovať.

Prenajímateľ B mal príjem z prenájmu za minulý rok 600€ x 12 = 7200€

Príjmy z prenájmu sú oslobodené ročne na daňovníka v sume 500€, takže prenajímateľ B si odpočíta z príjmu 500€ a jeho príjem je teda 6700€

Základné  oprávnené  výdavky za celý rok mal vo výške 180€ x 12 = 2160€. K týmto výdavkom si ale môže dať ako oprávnený výdavok aj samotný odpis nehnuteľnosti, ktorý vychádzajúc zo vstupnej ceny nehnuteľnosti činí sumu 3250€

Rovnako si môže uplatniť ako daňový výdavok úroky, ktoré zaplatil z hypotekárneho úveru vo výške 1200€ za minulý rok.

Nehnuteľnosť má poistenú v sume 120€ ročne. Daň z nehnuteľnosti je vo výške 60€ ročne. Tieto výdavky si rovnako môže uplatniť.

Všetky daňovo uznateľné a oprávnené výdavky sú v tomto prípade vo výške 6790€

Takže aká daň z príjmu z prenájmu vychádza prenajímateľovi B ktorú má zaradenú v OM ?

Rovnako je nutné pri  príjme poníženom o daňovú úľavu 500€ a výdavky ponížiť rovnakým koeficientom :

7200-500=6700-7200=0,93 x 6790 = 6318,50€

 

Ponížený príjem z prenájmu 6700 – oprávnené výdavky ponížene koeficientom 6318.50€ = základ dane 381,52,€ z čoho je daň vo výške 19% = 72,49€

 

Ako môžeme porovnať, rozdiel v účtovní a výpočtu dane zásadný . Prenajímateľ A bude platiť daň v sume 891,10€ a prenajímateľ B bude platiť daň len 72,49€

 

Samozrejme , nič nie je "len tak“ a treba povedať a zdôrazniť, že zaradením majetku do OM, sa dostávate do pozície, že ak by ste sa následne rozhodli takýto majetok predať, podliehate rovnakému daňové režimu ako každý daňovník, ktorý predá nadobudnutý majetok skôr, ako uplynulo 5 rokov od nadobudnutia.

To znamená pre Vás to, že sa musíte  uvážene rozhodnúť, či majetok zaradíte do OM, pretože od jeho momentu, v prípade ak by ste ho následne rozhodli predať, musí uplynúť lehota 5 rokov od jeho vyradenia, v opačnom prípade bude rozdiel medzi nadobudnutou cenou + poníženou o ročné odpisy na strane jednej a na strane druhou medzi sumou, ktorú ste získali predajom táto suma podliehať zdaneniu vo výške 19% daň z príjmu a zároveň 14% zdravotných odvodov. Prečo tu spomínam zdravotné odvody ?

Pretože príjem z predaja nehnuteľnosti vstupuje v daňovom priznaní do príjmov z §. 8. A tieto príjmy vstupujú do ročného zúčtovania zdravotných odvodov, ktoré vykoná Vaša zdravotná poisťovňa následne po podaní daňového priznania.

Poďme si to modelovo vypočítať.

Náš prenajímateľ B prenajímal svoj byt 10 rokov. Každým rokom si uplatnil daňový odpis nehnuteľnosti vo výške 3250€ . takže za 10 rokov si takto uplatnil sumu 32500€ na daňových odpisoch.

Náhle sa rozhodol túto nehnuteľnosť  predať a nemôže si dovoliť urobiť to, že by ju najskôr vyradil a 5 rokov čakal s predajom až po lehote 5 rokov od vyradenia.

Čo teraz čaká tohto prenajímateľa B ?

Vstupná cena nehnuteľnosti bola 130 000€. Z nej odpísal po dobu 10 rokov sumu 32500€.

Takže určujúca vstupná cena bude 130 000 – 32500 = 97 500€

Byt sa prenajímateľovi podarilo predať za sumu 230 000€ ( za 10 rokov sa cena jeho nehnuteľnosti vplyvom inflácie a aktuálnych cien na trhu s nehnuteľnosťami zhodnotila o 100 000€ )

Byt predával cez realitnú kanceláriu kde z predaja zaplatí províziu 8000€ . Náklady na notára, advokáta, kataster, kolky a zmluvy činia náklad ďalších 2000€

Byt predáva tento rok, takže bude musieť budúci rok podať najneskôr do 31.3. ( ak si nepodá odklad podania  ) daňové priznanie kde uvedie vstupná cena 97 000 € a príjem z predaja, ktorý môže ponížiť o náklady súvisiace s predajom , teda províziu a poplatky súvisiace s predajom.

230 000 – 8000- 2000= 220 000€ na strane príjmu – 97 000€ na strane vstupnej ceny( zostatkovej)  = 123 000€. To je suma, ktorá bude podliehať zdaneniu vo výške 19% = 23370€ a 14% zdravotným odvodom = 17 220€

Takže prenajímateľ B bude musieť zaplatiť štátu spolu sumu 40 590€

Toto je dôvod, prečo opäť ešte raz zdôrazním, aby si každý veľmi dôkladne a starostlivo zvážil, či bude o svojom majetku účtovať ako zaradenej alebo nie.

Stačí mať istotu a vedomosť, že tento majetok sa určite nechystáme predávať.

 

Na záver ešte treba uviesť, že málo kto je v situácii, že jeho jediný príjem je príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Preto treba tento blog a príklady v ňom brať v úvahu iba orientačne, pretože Váš základ dane ako prenajímateľa vo finálnom výpočte dane pravdepodobne ovplyvni ešte niekoľko ďalších faktorov plynúcich z vašej životnej situácie ( či máte príjem zo závislej činnosti a ak ,v akej výške máte nárok na nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, či si sporíte v III. dôchodkovom pilieri, či máte deti a nárok na daňový bonus a ďalšie faktory ktoré je najlepšie už posudzovať pri každom daňovníkovi osobitne.

Ja sám som aktívnym prenajímateľom od roku 2003. Mám bohatú skúsenosť s legislatívu v tejto oblasti daní. Prenajímam nehnuteľnosti ako na klasický dlhodobý prenájom, tak aj krátkodobé poskytovanie turistického ubytovania .

Špeciálne k zdaňovaniu príjmov z prenájmu, uplatňovaniu uznateľných daňových výdavkov sa venujem od roku 2017 na základe živnostenského oprávnenia v predmete podnikania - účtovníctvo.

V prípade, ak sa rozhodnete svoje podklady k prenájmu z nehnuteľnosti zveriť mojej účtovníckej praxi, neváhajte ma kontaktovať. V rámci služieb Vám okrem vedenia peňažného denníka priebežne počas roku ponúkam vypracovanie daňového priznania, kde budú vstupovať všetky Vaše príjmy a jeho elektronické podávanie na Finančnú správu SR každý rok na základe plnej moci z Vašej strany, ktorá ma bude k tomuto aktu  oprávňovať. To všetko v cene za 80€/ročne.

Tento náklad je samozrejme pre Vás rovnako oprávnený výdavok ktorým si viete ponížiť základ dane.

Kompletný cenník mojich služieb a kontakt na moju osobu nájdete na mojej web stránke

https://vz-uctovnictvo-sk.webnode.sk/

viliam.zaborsky.vzu@gmail.com